Статьей 4 первоначальной редакции Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее – Закон о приватизации) в отношении приватизации жилых помещений, находящихся в общежитиях, был установлен императивный запрет.
Благодаря пересмотру Судебной коллегией по гражданским делам Верховного суда РФ целого ряда судебных решений, принятых судами первой и кассационных инстанций, сотни тысяч граждан, проживающих в общежитиях, получили право приватизировать свои квадратные метры.
Верховный суд Российской Федерации отметил, что «судами допущены существенные нарушения норм материального права».
Ранее, при разрешении споров о возможности приватизировать жилые помещения в общежитиях, суды в большинстве своем исходили из отсутствия решений о передаче зданий общежитий в государственную или муниципальную собственность. Нет решения - значит, никакой приватизации комнаты быть не может, приватизировать можно лишь жилье, на которое есть договор социального найма и где хозяин - государство.
Мнение же Верховного суда РФ оказалось противоположным - есть Закон «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» от 29.12.2004 №189-ФЗ (далее – Вводный закон), в соответствии с которым общежития, переданные в государственную или муниципальную собственность, утрачивают статус общежития. Отсутствие договора социального найма и решения об исключении дома из специализированного жилфонда, не может быть препятствием для реализации прав людей.
Немаловажным является и определение Верховного суда РФ от 28 июля 2009г. №77-В09-5, по сути, закрепившее право граждан, занимающих лишь часть жилого помещения в общежитиях на условиях "койко-места" на приватизацию этой части.
В целом, процесс приватизации комнат в общежитиях, а также, образно говоря, приватизации «койко–мест», схож с процессом приватизации обычных квартир. Но есть здесь и свои особенности.
В отношении «койко–мест» необходимо отдельно разъяснить следующее.
Согласно положений Жилищного кодекса Российской Федерации, вступившего в силу с 1 марта 2005 года, койко–место не является объектом жилищных прав.
Объектом жилищных прав являются только жилые помещения, то есть изолированные помещения, которые являются недвижимым имуществом, пригодны для постоянного проживания граждан, отвечающие установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ст. 15 Жилищного кодекса РФ).
К жилым помещениям в соответствии со статьей 16 ЖК РФ относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.
Поскольку статья 7 Вводного закона предусматривает применение норм Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма к отношениям по пользованию жилыми помещениями, расположенными в жилых домах, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий без каких-либо изъятий и ограничений, граждане, занимавшие часть жилого помещения на условиях "койко-места", также приобретают право пользования им на условиях договора социального найма.
Из этого следует, что гражданам, проживающим в таком жилом помещении на условиях "койко-места", должно передаваться в пользование изолированное жилое помещение в целом и с ними должен заключаться один договор социального найма как с сонанимателями. Ключевым моментом здесь является именно передача по договору социального найма всего жилого помещения в целом, а не отдельного «койко – места».
Жилые помещения, переданные в пользование таким гражданам по договору социального найма, подлежат последующей приватизации на основании Закона о приватизации в равных долях при условии согласия каждого из них на получение жилья в собственность.
Гражданину, фактически пользовавшемуся всем жилым помещением (комнатой) в доме, являвшемся общежитием, также не может быть отказано в заключении договора социального найма на все изолированное жилое помещение, если это жилое помещение на момент вступления в силу статьи 7 Вводного закона не было предоставлено в установленном порядке в пользование нескольких лиц, либо право пользования жилым помещением других лиц прекратилось по основаниям, предусмотренным законом (выезд в другое место жительства, смерть и т.п.).
В целом, для приватизации комнаты в общежитии или доли вправе на комнату в общежитии (если проживание на условии «койко – места») гражданин должен обратиться в один из центров приема – выдачи документов Управления Росреестра по Нижегородской области, в зависимости от места нахождения объекта недвижимости, представив следующий комплект документов:
- заявление о государственной регистрации права собственности;
- заявление органа местного самоуправления о переходе права собственности;
- документ об уплате государственной пошлины;
- документ, удостоверяющий личность заявителя (представителя)
- договор на передачу жилого помещения в собственность граждан;
- договор социального найма жилого помещения, а при его отсутствии ордер на жилое помещение;
- документы, подтверждающие однократность приобретения жилого помещения в собственность бесплатно;
-справка о лицах, проживающих либо сохраняющих право проживания в приватизируемом жилом помещении (выписка из лицевого счета);
- кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества, выданный после 01.03.2008 или техническая документация, описывающая объект недвижимого имущества, выданная до 01.03.2008.
- в случае отказа гражданина, проживающего в жилом помещении, от участия в приватизации - его заявление об отказе.
В рассматриваемом случае размер государственной пошлины, взимаемой Управлением, в соответствии с Налоговым кодексом РФ (ст. 333.33) составляется 1000 рублей.
Адреса центров приема – выдачи документов города Нижнего Новгорода:
Московский район - ул. Куйбышева, д.9;
Ленинский – пр. Ленина, д.54А;
Канавинский – ул. Октябрьской революции, д. 70;
Сормовский – ул. Энгельса, д.2;
Автозаводский - ул. Мончегорская, д.11Б;
Приокский – ул. Крылова, д. 9:
Советский – ул. Юбилейная, д.36;
Нижегородский – ул. Варварская, 32.